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  • “限价令”下楼市又生新乱象 变相加价手段翻新

    为了稳定房价,目前多地有关部门对新建楼盘价格予以限制,价格过高则不予备案。近日,《瞭望》新闻周刊记者调研了解到,这对抑制一些地方房价疯狂上涨具有急刹车的作用。而在具体操作中,一些房企通过多种渠道规避调控、减少“损失”,导致房地产交易市场暗流涌动、乱象丛生。

      专家建议加强监管,标本兼治地整顿和引导房地产市场秩序。

      变相加价手段翻新

      对政府限价措施,《瞭望》新闻周刊记者暗访发现,多家房企采取变通方式变相提高房价,以车库合同、装修合同涵盖加价部分的情况突出。

      4月29日,南方某市一楼盘二期开盘,102平方米三居室、123平方米三居室、141平方米四居室的折后单价低至每平方米9500~11500元,甚至低于周边二手房价格,但买家需要捆绑购买一个30万元的车位,此外还要另加每平方米1000元的装修费。

      本刊记者走访该市某地多个全新楼盘发现,某套80平方米小三居单价每平米1.9万元、总价158万元,但该套房备案价仅为100万元。另一套64平方米两居总价是147.2万元,其中房子装修款高达64万元,捆绑销售一个16万元的车位。

      在华北一些区县,政府对房价上涨有一定限制,新房预售备案实行“一房一价”,但由于需求强劲,楼盘成交价高于备案价格、开发商捆绑销售等行为,已成近乎公开的“潜规则”。本刊记者采访的某商品房政府备案价为每平方米1.9万元,但目前市场实际价格达到每平方米2.8万元。

      一些地方出现加价新花样。华东某市一些热门楼盘以“茶水费”方式补足差价。比如某楼盘预售价格仅有9.5万元/平方米,远低于开发商预期的12万元/平方米,但该楼盘暗地加价每平方米1.2万元,多出来的钱是“茶水费”,以现金形式交给开发商委托的中介机构。据了解,“茶水费”超过50万元的楼盘不止一家。西南某楼盘利用房源供不应求进行“饥饿营销”,先让购房者缴纳10万元可退的意向金,有意购房者还需再缴纳10万元不能退的“诚意金”。

      多位销售人员坦言,房源紧俏,买家也看好后市,愿意签阴阳合同,即便被政府查处,“大不了退还款项,房企也没有额外损失和风险”。

      “新房变二手房”规避限价

      除了变相加价,一些房企还想方设法将“限价房”变身二手房,摆脱限价束缚。一家开发商告诉《瞭望》新闻周刊记者,一些房企先将现房卖给企业内部员工,由其找到下家,以二手房价格出售后,再与公司分成。

      东部某省份省会城市一楼盘2月份共成交498套房源,签约均价仅每平方米9338元,每平方米比周边在售二手房价格低约5000元,但实际上这些房源被该房企的股东方以备案价购买,转而以二手房形式再次售卖。本刊记者查阅二手房交易网站发现,该项目二手房源销售均价在1.5万元/平方米以上。

      该知情人表示,开发商此举是为了绕开备案价限制的规定,变相涨价。虽然颇费周折,但也能挽回部分“损失”:从新房变成二手房,期间要承担房产总价约6.6%的增值税、个税,以及1%~3%的契税,但明显低于超过30%的“限价”价格差。

      “开发商让你买套房,等于直接送钱”

      某地产项目营销总监吴某说,房企拿地成本、开发成本不一样,房子质量不一样,但要求低于市场价,甚至低于周边二手房价格的天花板价,“限价房”必会遭到哄抢,购房资格也成了“大蛋糕”,抢到就是赚到。

      “我现在做得最多的事情就是帮别人买套房,基本上天天都有人打电话或者找上门来请我帮忙买房。去年大多数还帮得上忙,今年一季度以来,能够让他买上房就是天大的面子了。现在开发商让你买套房,等于直接送钱。”一家新房代销公司负责人坦言。

      多家房企负责人表示,楼盘限价让“房号”成为含金量很高的稀缺资源,房企掌握绝对支配权,容易滋生寻租行为。《瞭望》新闻周刊记者调研了解到,国内某知名房企在杭州有多个楼盘,目前尚未公开开盘,但房子已经多被关系户内定。

      “许多人有房价还会涨的预期,买到即赚到,一些客户都是关系户。如一个楼盘只有130套房源,现在递条子的关系户就500人,最后我们只能通过关系户摇号的方式出售。”该房企东南区域公司营销中心负责人说。
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         来源: 《瞭望》新闻周刊


  • 刘志峰:促进房地产供给侧结构性改革见实效

    各位嘉宾和朋友们:大家上午好! 

             第九届中国房地产科学发展论坛今天在成都开幕,我首先代表主办方,对各位的到来,表示热烈的欢迎!对四川省政府、省住建厅、省房协、省工商联等单位的大力支持,表示衷心的感谢!对国家发改委、中国发展研究基金会、中国建设科技集团为论坛提供的智力支持和四川埃德凯森科技有限公司的良好服务和支持,表示衷心的感谢!

             本届论坛的主题是深化房地产供给侧结构性改革。选择这个主题,是要把房地产供给侧结构性改革引向深入、取得实效。2015年年底,中央经济工作会议提出,要推进供给侧结构性改革,去年底又提出要深化供给侧结构性改革。

             何谓供给侧结构性改革?2016年1月,习近平总书记在省部级主要领导干部研讨班上,对供给侧结构性改革进行了全面阐述。总书记认为,当前中国经济,结构性问题最突出,矛盾的主要方面来自供给侧。供给侧结构性怎么改?一要用“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念引领;二要在具体工作中落实好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。

            为了响应中央号召,中国房地产业协会在去年6月召开的七届三次理事会上提出,要在全行业深入贯彻供给侧结构性改革,同时完成好房地产的“三去一降一补”任务。一年多来,房地产企业从提高供给质量、优化产业结构、满足有效需求、加快资源整合和兼并重组、?足各类短板、去库存等方面入手,在供需两端同时发力,既有像万科、恒 大 、绿地、保利、首开等大企业在提高供给质量方面的实践,也有像蓝城、途家等创新型企业在满足需求方面的创新。通过供给侧结构性改革,房地产的供给质量有了提高,房地产的产品创新有了拓展,房地产的服务内涵有了提升,房地产+互联网的跨界合作有了成果,房地产在城市更新、特色小镇、老年住区、旅游休闲地产等方面,都有了新的进展。

           但也要看到,在深化供给侧结构性改革方面,我们的主动性不够,实质性进展也较少。问题主要体现在:一是在住房总供给方面,区域和城市分化严重,东部一二线城市房地产“热”和中西部三四线城市房地产“冷”的矛盾,未能得到解决,给调控和稳房价带来困难。二是在产品供给方面,与优质公共服务资源配套的适销适用住宅还不够,难以满足高品质、多层次、差异化需求,消费者不放心、不满意的情况仍然存在。三是在供应结构方面,商业地产、城市综合体过剩严重,形成了大量无效供给和资源浪费,甚至在特色小镇等一些新业态发展中,也存在简单模仿、形式单一、同质化严重等问题。四是在供给手段方面,虽然加强了销售管理和市场秩序的整顿规范,但投机炒作和其生存的土壤还在。五是土地供给方面,仍然存在错配矛盾。住房需求量大的城市供地短缺;住房需求量少甚至库存的城市却盲目供地。六是房地产供给侧改革与金融供给侧改革不配套,杠杆率高,利用房地产套利风险増加。

            这些问题,都与供需结构老化、供需资源错配、供需管理水平不高和不平衡有关,表明光在房地产领域进行供给侧结构性改革还不够,还需要在全行业同时推动“三去一降一补”取得实效。就房地产而言,去产能,主要是加大兼并重组的力度,整合优势资源,淘汰落后技术和旧的发展方式,发展先进适用技术,提高产品有效供应。去库存,不能简单靠刺激需求,要从源头提供有效供应。去杠杆,大企业要少用杠杆工具,中小企业要降低融资成本,分清金融杠杆与金融创新的功能。降成本,既要降土地、材料、人工成本,也要提高企业效率,节约企业管理成本。补短板,既要补设计产品短板,也要补服务短板;既要补技术短板,也要补配套短板。

            下一步,房地产供给侧结构性改革的主攻方向是提高供给质量,根本途径是深化改革,最终目的是满足需求,同时在改革中要坚持,越是在市场低迷或政策调整时,越要加强供给侧结构性改革,其中主要是把握好两个方面:一是结构性改革。所谓结构性改革,就是要坚持问题为导向,抓住供需的主要矛盾,解决企业发展的疑难问题;二是供给侧结构性改革要早见、快见成效,任何一项改革,不见成效难以说明成功。怎么早见、快见成效?主要是做好以下几个方面:

           第一,要强化住房居住功能属性,把供给侧结构性改革与建立长效机制结合起来,引导企业调整供应结构,提高房屋供给质量和配套服务,满足舒适型、高品质住房需求,多为老百姓建长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的“好房子”。

           第二,要促进供需两侧相辅相成,既要提高供给质量,实现供需平衡,也要管住需求侧,特别要加强需求侧的科学引导,发挥租售并举的作用,通过盘活存量,释放租赁房源,鼓励长租公寓、青年公寓的发展,推动《《住房租赁和销售管理条例》修改完善、早日出台,让房屋租赁成为房地产的新供给、新需求。

           第三,要注重供给侧结构性改革的实际效果,一方面,加快房地产新旧动力转换,支持传统产业向优质产业升级换代;另一方面,通过先进的生产方式带动房地产创新发展,使传统的房地产焕发生机、新型的房地产业态蓬勃发展。

           第四,要围绕城镇化和城市群、都市圈建设,打破依托和围绕行政区划发展房地产的老观念,引导城市副中心、卫星城房地产协调发展。1-4月,京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的13个重点城市开发投资7417亿元,占40个重点城市总投资的48.9%,占全国房地产总投资的26.7%。新房销售额9069亿元,占全国销售额的27.3%,要通过大城市辐射带动中小城市,一手为新市民提供住房,一手盘活房地产库存。

           第五,要整合优势资源,提高行业集中度,为供给侧改革的有效推进提供组织、模式、人才等保障服务。不是房地产企业越多,供给就越好,房地产的供给质量,取决于专,取决于精,取决于优,要通过兼并重组加速经营困难的中小房企的主动退出。

           第六,要在强调供给的同时,培育正确的消费观念。房地产企业既要在供给端关注“住”的质量,也要在需求端关注“人”的需求,推动产业、人口、公共资源形成协调的供给关系,既让人有房住,也让房有人住,避免空置造成浪费。同时要重视对二手房的研究和利用,在老百姓中形成先小后大、先旧后新的消费模式。未来在一些大城市,住房供给更多要看二手房的发展趋势,同时要加快跨界合作。单靠房地产一家推动供给侧改革不够,要用好互联网、信息技术,打造智能健康、融合共享的居住环境,拓展供给空间。

           第七,要弘扬企业家在供给侧改革的首创精神。供给侧改革要想取得实质性进展,必须让企业家特别是优秀企业家带头干,做出标杆示范的改革项目。明天的分论坛,有部分企业和企业家要讲一些案例,希望能够交流经验,促成更多供给侧结构性改革的成果落地。

           我就讲这些。下面,把时间留给其他嘉宾,大家一起分享他们的精彩演讲。

     

            谢谢大家!



  • 上半年房贷增势回落 有利于抑制房产泡沫

    新华社北京7月12日电(记者刘铮)中国人民银行12日发布的数据显示,上半年我国房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率(抵押贷款金额与抵押品价值之比)和期限均有所下降。

     

      “这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。”央行调查统计司司长阮健弘说。

     

      统计显示,上半年我国房地产贷款余额增速回落。6月末,全国人民币房地产贷款余额为29.72万亿元,同比增长24.2%,增速比上年末回落2.8个百分点。其中,个人住房贷款余额20.10万亿元,同比增长30.8%,增速比上年末回落5.9个百分点。

     

      房地产贷款增量占比下降。上半年我国房地产贷款增加3.04万亿元,占同期各项贷款增量的38.1%,比上年全年占比低6.7个百分点。

     

      个人住房贷款抵借比率降低。今年6月份,全国金融机构个人住房抵押贷款平均抵借比,也就是当月批准的抵押贷款金额与抵押品价值之比为59.3%,比上年12月份低2.1个百分点。

     

      个人住房贷款期限缩短。央行数据显示,6月份全国发放的个人住房贷款平均合同期限为269个月,比上年12月份缩短了两个月。


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